Lohnt sich ein Hauskauf? – Entscheiden mit Plan

Ein eigenes Zuhause klingt nach Freiheit, Sicherheit und „mietfrei im Alter“. Gleichzeitig bedeutet es hohe Kosten, viel Verantwortung und weniger Flexibilität. Dieser Guide führt dich strukturiert durch die wichtigsten Überlegungen – mit verständlichen Beispielen und klaren Empfehlungen.

Ausgangslage: Wunsch vs. Wirklichkeit

In Deutschland wünscht sich ein Großteil der Mietenden Eigentum – die Eigentumsquote ist historisch vergleichsweise niedrig. Emotionale Argumente (Sicherheit, „etwas Eigenes schaffen“) sind nachvollziehbar.
Aber: Ob sich Kaufen für dich lohnt, hängt weniger vom Traum und mehr von Zahlen & Lebensplänen ab. Genau diese trennen wir im Folgenden sauber.

Was spricht fürs Kaufen – und wo sind die Grenzen?

Vermögensaufbau & „positiver Zwangssparvertrag“

Ein Kredit zwingt dich zu Disziplin: Die Rate wird monatlich fällig – so zahlst du dich Stück für Stück in Richtung Schuldenfreiheit und Eigenheim.
Studien deuten darauf hin, dass Eigentümer im Alter im Durchschnitt vermögender sind als Mieter – nicht nur wegen der Immobilie, sondern oft auch mit höherem Geldvermögen.

Achtung: Solche Vergleiche bilden gelungene Käufe ab; geplatzte Finanzierungen bleiben außen vor.

Schutz vor Mieterhöhungen – mit Fußnote

Im Bestand steigen Mieten im Schnitt langsamer als bei Neuverträgen. Eigentum schützt dich vor künftigen Mietsteigerungen – aber nicht vor steigenden Eigentümer-Kosten (z. B. Heizung, Sanierung) oder teureren Anschlussfinanzierungen nach Ablauf der Zinsbindung.

Empfehlung: Nutze Eigentum nicht als Freifahrtschein. Plane Zinsänderungen, Rücklagen und Sanierungen realistisch ein und bleibe finanziell flexibel.

Die wahre Kostenrechnung beim Kauf

Viele vergleichen Miete nur mit der Kreditrate. Das greift zu kurz.
Beim Eigentum kommen einmalige und laufende Kosten dazu:

• Einmalig: Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Makler – je nach Bundesland und Deal schnell 8–12 % des Kaufpreises.
• Laufend: Zins & Tilgung, Instandhaltung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Rücklagen für Modernisierung.

Instandhaltung realistisch einplanen

Die Faustregel: ~2 % des Gebäudewerts pro Jahr zurücklegen – für Reparaturen, Sanierungen und Werterhalt.

👉 Diese Rücklagen gehören in deine Kalkulation – sie sind echte Kosten, auch wenn sie nicht jeden Monat anfallen.

Dazu kommt die Zinslast über die Jahre: Über eine lange Laufzeit kann die Summe der Zinsen einen sehr großen Block ausmachen – in Beispielrechnungen sogar im Bereich von rund zwei Dritteln der Kreditsumme (abhängig von Zinssatz & Laufzeit).

Empfehlung: Rechne Total Cost of Ownership (TCO): Rate + Instandhaltung + laufende Fixkosten + Einmalkosten – erst dann mit der Miete vergleichen.

„Miete = rausgeschmissenes Geld?“ – eine Milchmädchenrechnung entzaubert

Der Satz klingt gut, stimmt aber so nicht.
Miete kauft dir Flexibilität und Risikofreiheit bei Großreparaturen.

Beim Eigentum sind Zinsen und Instandhaltung jene Posten, die du – salopp gesagt – ohne Vermögensaufbau zahlst.

Darum ist der faire Vergleich:
Miete ↔ (Zinsen + Instandhaltung + Nebenkosten beim Eigentum).

Empfehlung: Prüfe, wie hoch Zinsen + Instandhaltung realistisch ausfallen – und ob du mit Eigentum mehr oder weniger monatliche Luft hast als zur Miete.

Timing, Zinsen & Region: Warum der Kontext zählt

Steigende Zinsen drücken die Kaufpreise – gleichzeitig erhöhen sie deine Rate.
In manchen Regionen steigen Mieten schneller als Löhne, in anderen ist die Belastung stabiler.

Für Bestandsmieter:innen sind Mietsprünge oft geringer als in Neuverträgen; kritisch wird’s beim Umzug.

Ergebnis: Es gibt kein Universal-Timing. Deine Region, dein Job und deine Pläne entscheiden.

Empfehlung: Rechne lokal (Mieten & Kaufpreise vor Ort), plane langfristig (10+ Jahre am Ort bleiben) und kalkuliere Zinsbindung und Anschlussrisiko mit ein.

Eigenkapital: Warum es den Unterschied macht

Eigenkapital ist der Puffer, der deine Finanzierung sicherer, günstiger und stressfreier macht.
Je mehr du mitbringst, desto weniger musst du finanzieren – das senkt Zinskosten, Monatsrate und Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Banken bewerten außerdem, wie viel du finanzierst (Anteil des Kredits am Kaufpreis, „Beleihungsauslauf“): Je niedriger, desto besser meist die Konditionen.

Kurzum: Mehr EK = weniger Rate + weniger Zinsen + mehr Puffer.

Mini-Rechnung (vereinfacht, zur Einordnung):

• Kaufpreis: 400.000 €
• Nebenkosten: ~10 % (= 40.000 €)

Variante A – 10 % EK:

• 40.000 € (EK) + 40.000 € (Nebenkosten) → Kredit 320.000 €

Variante B – 20 % EK:

• 80.000 € (EK) + 40.000 € (Nebenkosten) → Kredit 280.000 €

Unterstellter Effekt auf die Monatslast (bei z. B. 6,5 % aus Zins+Tilgung gesamt):

• 40.000 € weniger Kredit × 6,5 % ≈ 2.600 € pro Jahr ≈ ~217 € pro Monat weniger Belastung

Das ist nur eine grobe Orientierung – Zinssatz, Tilgung und Bankkonditionen können abweichen.

Wichtiges Prinzip: Mehr EK = weniger Rate + weniger Zinsen + mehr Puffer.

Empfehlung: Plane Eigenkapital nicht nur für den Kaufpreis ein, sondern auch für Nebenkosten und Rücklagen nach dem Einzug. Wer mit zu knappem EK kauft, spürt jeden Zinsanstieg und jede Reparatur doppelt.

Mini-Beispiel: Rechnet sich das für Lea & Sam?

Fiktiv, vereinfacht – zur Einordnung.

• Kauf: Preis 400.000 €, Eigenkapital 20 % (= 80.000 €), Nebenkosten ~10 % (= 40.000 €) → Finanzierungsbedarf ~320.000 €.
• Annahme: Anfangszins 4 %, anfängliche Tilgung 2,5 % → 6,5 % gesamt.
• Monatliche Rate: 320.000 € × 6,5 % / 12 ≈ 1.733 €.
• Instandhaltung: (Faustregel 2 % p. a. auf Gebäudeanteil, hier grob auf den Kaufpreis gerechnet): ~670 €/Monat.
• Versicherung/Grundsteuer/sonstiges: ~100–150 €/Monat.

Gesamtbelastung (vereinfacht): ~2.500–2.600 €/Monat.

Miete (vergleichbare Immobilie): 1.600–1.800 € kalt (ortsabhängig).

Belastung Miete < Eigentum

Interpretation: Kaufen kann trotzdem Sinn machen, wenn Lea & Sam langfristig bleiben, die höhere Anfangsbelastung verkraften und konsequent Rücklagen bilden.
Fehlt Luft im Budget oder ist der Ort unsicher, ist Miete aktuell vernünftiger – und parallel wird Eigenkapital aufgebaut.

Förderung & Sanierung – was du (grob) einplanen solltest

Fördertöpfe (z. B. für Energie-Sanierungen) können die Rechnung verbessern – aber sie sind kein Ersatz für solide Finanzierung.

Als Eigentümer trägst du alle Sanierungsrisiken (Heizung, Dämmung, Dach). Plane Rücklagen bewusst ein; das schützt dich vor bösen Überraschungen und Stress bei der Anschlussfinanzierung.

Empfehlung: Förderung mitnehmen, aber niemals die Basisrechnung

Fazit: Lohnt es sich – für dich?

Ja, wenn du langfristig bleibst, 20 %+ Eigenkapital hast, die Gesamtkosten tragen kannst und Eigentum zu dir passt (Rücklagen, Verantwortung, weniger Spontanität). Nein bzw. noch nicht, wenn Flexibilität und Planbarkeit wichtiger sind, dein Job/Lebensort unsicher ist oder die Gesamtbelastung den Rahmen sprengt. Mach die ehrliche Rechnung, beantworte die 6 Fragen – dann triffst du eine Entscheidung,