Hauskauf, Nebenkosten und Kreditrate
Baufinanzierungsrechner
Berechne, welche Immobilie du dir leisten kannst: mit Kaufnebenkosten nach Bundesland, Eigenkapital, Zins, Tilgung, Monatsrate und Restschuld.
Immobilie und Budget
Starte mit Kaufpreis, Eigenkapital und verfügbarem Haushaltseinkommen.
Finanzierung
Zins, Tilgung und Sondertilgung bestimmen Rate, Restschuld und Laufzeit.
Zu teuer für dein Zielbudget
Gesamtes Wohnbudget pro Monat
2.395 €
- Kreditrate pro Monat
- 1.945 €
- Weitere Wohnkosten pro Monat
- 450 €
- Monatliche Rücklage für Sondertilgung
- 0 €
Summe aus Kreditrate, weiteren Wohnkosten und Rücklage für Sondertilgung; Eurobeträge gerundet. Anteil am monatlichen Haushaltsnetto: 47,9 %. Keine Kreditzusage. Annahmen und Grenzen.
Kaufpreisgrenze nach Budget
324.473 €
Finanzierungsübersicht
Darlehenssumme
424.315 €
Kaufnebenkosten
54.315 €
Restschuld nach Zinsbindung
322.881 €
Zinsen in Zinsbindung
131.939 €
Für die geplante jährliche Sondertilgung sind monatlich 0 € zurückzulegen, zusätzlich zur Kreditrate. Ohne laufendes Darlehen entfällt diese Reserve. Die Kaufpreisgrenze ist bei 0 % Zins plus 0 % Tilgung oder unzureichendem Budget nicht ableitbar.
Restschuld-Verlauf
10 JahreWerte nach den Kreditraten und gegebenenfalls der jährlichen Sondertilgung. Der Verlauf endet mit der Zinsbindung oder einer früheren vollständigen Rückzahlung. Eurobeträge sind gerundet.
| Zeit seit Kreditbeginn | Restschuld in Euro |
|---|---|
| Start | 424.315 € |
| 1 J. | 415.691 € |
| 2 J. | 406.761 € |
| 3 J. | 397.513 € |
| 4 J. | 387.936 € |
| 5 J. | 378.018 € |
| 6 J. | 367.747 € |
| 7 J. | 357.112 € |
| 8 J. | 346.098 € |
| 9 J. | 334.692 € |
| 10 J. | 322.881 € |
Weitere Zeitpunkte: in der Tabelle nach unten scrollen.
Volltilgung bei unverändertem Zins
29 Jahre, 0 Monate
Kreditrate pro Monat bei +2 Prozentpunkten Zins
2.018 €
Eigenkapital im Verhältnis zu Kaufnebenkosten
147 %
Kaufnebenkosten im Detail
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerkosten bestimmen, wie viel Eigenkapital wirklich in die Immobilie fließt.
Grunderwerbsteuer
29.250 €
6,5 % in Nordrhein-Westfalen
Notar und Grundbuch
9.000 €
2,0 % Annahme
Makler
16.065 €
3,57 % Käuferanteil
Gesamt
54.315 €
12,07 % vom Kaufpreis
Annahmen und Grenzen
- Modell für reguläre steuerpflichtige Immobilienkäufe über 2.500 Euro. Kaufpreis und prozentuale Nebenkosten ergeben die Gesamtkosten; dein eingesetztes Eigenkapital senkt das Darlehen. Behalte benötigte Notfall- und Instandhaltungsreserven außerhalb des eingesetzten Eigenkapitals.
- Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis nach Bundesland; Bremen mit 5,5 % für Erwerbsvorgänge ab 1. Juli 2025. Historische Steuersätze, Befreiungen und besondere Bemessungsgrundlagen werden nicht berechnet.
- Notar und Grundbuch sind eine veränderbare Kostenschätzung, keine Gebührenberechnung nach GNotKG. Die Maklerprovision ist dein vereinbarter Käuferanteil einschließlich Umsatzsteuer; 0 % ist ohne entsprechende Provision möglich. Weitere Kosten etwa für Sanierung, Umzug oder Bereitstellungszinsen sind nicht automatisch enthalten.
- Anfängliche Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12. Monatszinsen mit Sollzins / 12, Zahlungen am Monatsende, Sondertilgungen jeweils nach der zwölften Monatsrate. Schluss- und Sonderzahlungen sind auf die tatsächliche Restschuld begrenzt; dein Vertrag muss die Sondertilgungen erlauben.
- Das Wohnbudget und die Kaufpreisgrenze berücksichtigen konservativ die volle geplante jährliche Sondertilgung als monatliche Rücklage. Nach vollständiger Rückzahlung wird diese nicht mehr benötigt. Ohne Zins und Tilgung wird keine künstliche Kreditrate oder Kaufpreisgrenze angesetzt.
- Die Zinsbindung ist nicht die gesamte Kreditlaufzeit. Nur für die Modell-Volltilgung wird der heutige Sollzins über die Zinsbindung hinaus fortgeschrieben, höchstens 60 Jahre. Die Anschlussrate zeigt separat einen neuen Sollzins von zwei Prozentpunkten mehr bei unveränderter anfänglicher Tilgungsquote auf die Restschuld. Keine Zinsprognose oder Finanzierungszusage.
- Rechnung ohne bankindividuelle Zahlungsdaten und monatliche Cent-Buchungsrundung; angezeigte Eurobeträge sind gerundet. Alle vorbelegten Zinssätze und Kosten sind Beispiele, keine Angebote.
Quellen
- Finanzämter Brandenburg: Grunderwerbsteuer und Länderübersicht. Für Bremen ist die jüngere Landesangabe maßgeblich.
- Serviceportal Bremen: Grunderwerbsteuer (PDF) – 5,5 % ab 1. Juli 2025.
- Gerichts- und Notarkostengesetz – gesetzliche Gebühren statt eines pauschalen festen Prozentsatzes.
Was du aus der Rate ablesen solltest
Eine Baufinanzierung ist nicht nur die Frage, ob die Monatsrate heute tragbar ist. Wichtig sind auch die Nebenkosten, die Restschuld nach der Zinsbindung und die Frage, ob dein Haushalt einen Zinsanstieg aushalten würde.
Die Rate allein entscheidet noch nicht über den Kauf. Unser Ratgeber Haus kaufen oder warten? hilft dir, Wohnpläne, Reserven, Objektzustand und Anschlussfinanzierung gemeinsam einzuordnen.
Zins und Tilgung zusammen denken
Die Monatsrate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung. Niedrige Tilgung wirkt günstig, lässt aber hohe Restschuld übrig.
Bundesland zählt
Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Bundesland deutlich. Das verändert Eigenkapitalbedarf und Darlehenssumme.
Zinsstress prüfen
Die Anschlussrate nutzt die Restschuld, zwei Prozentpunkte mehr Sollzins und dieselbe anfängliche Tilgungsquote. Wohnkosten und Sondertilgungsreserve kommen hinzu; die verbleibende Gesamtlaufzeit kann sich ändern.
Eigenkapital richtig einordnen
Wenn das Eigenkapital nur die Kaufnebenkosten deckt, finanzierst du den Kaufpreis praktisch vollständig.
Häufige Fragen
Wie wähle ich mein Wohnbudget?
Es gibt keine für alle Haushalte passende Budgetgrenze. Wähle sie anhand deiner übrigen Ausgaben, Verpflichtungen und Reserven. Das Modell berücksichtigt Kreditrate, laufende Wohnkosten und eine monatliche Reserve für die eingegebene Sondertilgung; eine Bank prüft deine Tragfähigkeit gesondert.
Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?
Kaufnebenkosten erhöhen den Finanzierungsbedarf, schaffen aber keinen direkten Immobilienwert. Sie sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden.
Was bedeutet Restschuld nach Zinsbindung?
Das ist der Darlehensbetrag, der nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch offen ist. Für diese Summe brauchst du dann meist eine Anschlussfinanzierung.
Ist der maximale Kaufpreis eine Zusage der Bank?
Nein. Der Wert ist eine Budgetgrenze unter deinen Zins-, Tilgungs-, Kosten- und Sondertilgungsannahmen. Banken prüfen zusätzlich Bonität, Objekt, Sicherheiten und Haushaltsrechnung. Ohne Zins und Tilgung lässt sich daraus keine Kreditobergrenze ableiten.